Au départ, les logements sociaux avaient été construits pour permettre aux couches défavorisées de louer des appartements décents. Les conditions sociales étant évolutives, la loi ELAN a été votée pour permettre à ces ménages d’acquérir ce type de logement sur le long terme. Cette loi vient assouplir des conditions de vente complexes auparavant. Il est donc possible de vendre un logement social, mais selon certaines conditions bien définies.
À qui peut-on vendre un logement social ?
La vente d’un logement social était déjà autorisée avant le vote de la loi ELAN. Passer de locataire à propriétaire d’un logement social était soumis à des conditions spécifiques. Les options étaient claires pour acquérir ce bien immobilier :
- il faut obligatoirement être locataire résident
- le bailleur doit mettre le bien en vente
- le locataire doit faire la demande par une missive en précisant le montant d’acquisition
- le bailleur dispose de 2 mois pour répondre à la demande
- le préfet a 2 mois pour s’y opposer
- les logements doivent être habitables avec une faible consommation en énergie
- le bailleur doit être propriétaire du local depuis au moins une dizaine d’années.
Avec ces mesures, le marché immobilier n’a pas évolué. Jusqu’en 2018, le pic de vente des logements sociaux n’a pas pu atteindre la barre des 10 000 logements vendus chaque année. Le propriétaire était libre de remettre son bien en vente au-delà de 5 ans après l’acquisition du bien. Avant cette échéance, la vente devait être faite sous l’égide de l’organisme en charge du logement.
Quels aménagements la loi ELAN apporte-t-elle sur la pratique ?
Depuis sa promulgation en novembre 2018, la loi ELAN a pu moderniser le secteur de l’habitat social. ELAN est le sigle pour désigner : Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique. Le besoin en logements pour les ménages étant un problème public, le secteur avait besoin de nouveauté pour répondre à la demande. Cette loi a donc pour ambition de :
- réorganiser le secteur du logement social
- définir des conditions de vente plus souples
- assurer la rotation dans le parc social
- gérer les attributions des logements sociaux
- gérer les demandes d’attributions objectivement
- simplifier et moderniser l’activité des organismes
Toutes ces mesures ont été adoptées pour rendre l’accès à un HLM plus simple. En plus des locataires toujours prioritaires, la vente est désormais ouverte à des acteurs privés. La loi vise la vente d’au moins 40 000 logements par an. Ces ventes permettront aux organismes d’avoir des moyens financiers pour la construction et la rénovation d’habitations sociales.
Qui intervient dans la vente d’un logement social ?
Le prix d’un logement social est défini librement par le bailleur social pour faciliter la vente de son patrimoine. La vente peut donc se faire auprès d’entreprises par bloc de logement PLS, notamment 5 construites depuis plus de 15 ans. Le but est d’augmenter les résidences pour les ménages et de réinvestir dans le développement et l’amélioration des logements existants.
Les maires n’ayant pas assez de logements sociaux dans leurs communes peuvent s’opposer à une vente. Ils disposent en effet d’un droit de véto sur la mise en vente. Le but de cette prérogative est d’éviter d’alourdir le déficit en logements pour se retrouver avec plus de bailleurs que de locataires. La demande étant de plus en plus forte, il est important de respecter les mesures prises. Il s’agit de la gestion des attributions et de celle de la mobilité dans le parc social, comme la loi ELAN le préconise.
